Geschäftsmodelle und Geschäftsfelder - Bauunternehmensmanagement-prozessorientiert Band - page 466

Im Rahmen des Geschäftsfelds Immobilienentwicklung kann ein Bauunternehmen nun
aktiver Gesellschafter werden.
Die PPP-Projektgesellschaft muss ein Eigenkapital von mindestens 20 % der Gesamtin-
vestitionssumme aufbringen; der Rest kann am Finanzmarkt als Kredit finanziert werden.
Sie kauft von der Stadt/Gemeinde bzw. „Holding“ das Grundstück, führt die Genehmi-
gungs- und Ausführungsplanung durch und realisiert den Bau aufgrund klarer Rendite-
erwartungen; daher erfolgt die Umsetzung der architektonischen, städtebaulichen, funk-
tionalen und qualitativen Anforderungen meist nach dem „design to cost“-Prinzip. Zur
Umsetzung der Leistungsziele in das Leistungsergebnis ist eine effiziente, zielorientierte
Projektsteuerung erforderlich. Schon zu Beginn der Projekterrichtungsphase sucht die
Projektgesellschaft den späteren Käufer bzw. Nutzer und bindet ihn vertraglich, wobei die
Mietverträge meist über 5 bis 10 Jahre abgeschlossen werden. Damit wird die Rendite der
Investition im Vorfeld der Baurealisierung sichergestellt, und die individuellen Bedürfnis-
se der Nutzer können berücksichtigt werden.
Zur Realisierung des Baus kann jede Projektabwicklungsform (Abb. 7.30 ) herangezo-
gen werden. In den meisten Fällen wird die PPP-Projektgesellschaft aus Risikoüberlegun-
gen und zur Kosten- und Terminsicherung einen TU- bzw. Systemanbieterwettbewerb
ausschreiben, bei dem sich ein Team aus Architekten und Totalunternehmer qualifizieren
muss. Damit wird sichergestellt, dass
• diearchitektonische/städtebaulicheQualitätgewahrtbleibt(GewichtungderQualität
des Architekten),
• dieKostenundTerminedurch„designtocost“garantiertwerden,
• eineschnelle,phasenübergreifendeRealisierungmöglichist.
Die Phase des Betriebs wird in zwei Teilphasen untergliedert:
• Anfangsphase-Inbetriebsetzung
• Permanentphase-Hauptbetriebsphase
In der Anfangsphase wird in der Regel das Betriebssystem durch die Projektgesellschaft
oder das Contracting-Unternehmen optimiert. Oft sind die Mieter zwar gefunden, aber
der Verkauf an eine Immobiliengesellschaft ist noch nicht abgeschlossen. In der Perma-
nentphase wird das Projekt meist an eine Immobiliengesellschaft oder einen anderen
Käufer, der den Betrieb bzw. das Facility Management durchführt, verkauft. Wird die Im-
mobilie nicht verkauft, vergibt die Projektgesellschaft den Betrieb an eine Betreibergesell-
schaft oder einen Facility Manager.