Marketingprozess für Bauleistungen - Bauunternehmensmanagement-prozessorientiert Band - page 210

Preiswettbewerb
Bei einem Preiswettbewerb sind die von den Anbietern zu erbringenden Leistungen durch
z.B. eine detaillierte Leistungsbeschreibung bereits eindeutig definiert; die Nutzenelemen-
te wurden vom Nachfrager festgelegt. Die Ausführung des Projekts wird als Ergebnis des
Preiswettbewerbs vergeben; das massgebliche Unterscheidungskriterium der eingehenden
Angebote ist, neben der Bewertung der Leistungsfähigkeit der Anbieter, der Angebotspreis
(Kostenelement). Preiswettbewerbe werden in der Regel zur Vergabe von Einzelleistungs-
und Generalunternehmeraufträgen durchgeführt.
Preis-Leistungs-Wettbewerb - Gesamtleistungswettbewerb
Der Gesamtleistungswettbewerb (TU-Wettbewerb) ist dadurch gekennzeichnet, dass
neben dem Preis (Kostenelement) auch die Ausgestaltung der baulichen Lösung (Nutzen-
element) dem Wettbewerb untersteht.
Anhand des dreistufigen Modells des Verbands Schweizerischer Generalunternehmer
(VSGU) [ 34 ] wird in Abb. 3.14 eine Möglichkeit zur Durchführung eines Gesamtleis-
tungswettbewerbs dargestellt. Die drei Stufen bestehen aus einer Präqualifikation, einem
Konzeptwettbewerb sowie der Phase der Projektausarbeitung.
Leistungswettbewerb - Design to Cost
Beim Leistungswettbewerb kehrt sich innerhalb eines vom Auftraggeber gesetzten Ma-
ximalkostenrahmens die Betrachtungsweise gegenüber herkömmlichen Ausschreibungen
(Preiswettbewerb) um. Der Auftraggeber gibt nicht die auszuführende Bauleistung vor,
sondern die maximalen Investitionskosten (Kostenelement). Infolgedessen ist das Verga-
bekriterium des Auftraggebers nun nicht mehr vorwiegend der geringste Angebotspreis,
sondern das attraktivste Leistungsangebot (Nutzenelemente).
Die Projektmaximalkosten resultieren dabei aus übergeordneten unternehmerischen Wirt-
schaftlichkeitsbetrachtungen, die ein Auftraggeber im Rahmen seiner Immobilieninvestitions-
entscheidung anstellt. Die Höhe des maximalen Investitionsbetrags ergibt sich unter einem fe-
sten Kalkulationszinssatz (z.B. angestrebte Mindestverzinsung) durch die Prognose des durch
das Investitionsprojekt ausgelösten Nutzens (z.B. Mittelrückfluss pro Jahr), der Nutzungsdau-
er sowie eines ggf. bestehenden Restwertes (Verkaufserlös) [ 52 ]. Die Abschätzung von Nutzen
und Nutzungsdauer erfolgt dabei durch die Prognose der Absatzmarktentwicklung [ 51 ] sowie
des Produktlebenszyklus [ 59 ] der mithilfe des Investitionsobjekts zu erbringenden Leistung.
Beispiel: Design to Cost - Institutionelle Anleger
Institutionelle Anleger nutzen die von ihnen in Auftrag gegebenen Immobilien nicht
selbst, sondern vermieten sie an die eigentlichen Nutzer. Ihr eigentliches Interesse besteht
in der Erzielung einer attraktiven Kapitalverzinsung (= angestrebte Mindestverzinsung).
Die beispielsweise durch eine Wohnungsüberbauung auf dem Immobilienmarkt erreich-
baren Mieten in CHF/m 2 (= Mittelrückfluss pro Jahr) sind den institutionellen Investoren
bekannt. Unter Annahme eines bestimmten Betrachtungszeitraums lassen sich in Ver-
bindung mit den Grundstückskosten sowie die seine Nutzung begrenzenden Auflagen die
maximalen Investitionskosten eines Gebäudes ermitteln.